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房子出問題嗨居租客求解約遭拒,律師:若影響正常居住可解約

資訊 來源:澎湃新聞 2021年01月06日 09:14 A-A+ 二維碼
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  日前,有嗨居公寓的租客向澎湃新聞反映,自己在租房期間房子出現問題提出解約,卻遭到嗨居公寓拒絕,對方提出只能轉租的方案,并且要求其支付1000元手續費。

  上述租客認為,嗨居公寓的做法侵害到了自身的合法權益。而嗨居公寓的運營主體嗨居(上海)物業管理有限公司(簡稱“嗨居”)則堅持稱,這是依據合同來處理的,拒絕讓步。雙方相持不下。

  當房子出現問題時,租客是否有權解約?受訪律師認為,如果房子出現問題,影響正常居住甚至人身安全,租客可以解約,無需承擔違約金或者手續費;但如果問題較小,不影響居住并且及時修理,那么租客仍需繼續履行合同。

  截至澎湃新聞記者發稿時,雙方協商尚未達成一致,涉事的房屋也仍處于空置狀態,暫時沒有新租客搬進。

  租客:房子出現問題,提出解約被拒

  日前,嗨居公寓租客娜娜(化名)向澎湃新聞記者詳細講述了事情發展的經過:自己于2018年通過朋友介紹,聯系到租房中介,中介為她對接了嗨居公寓。同年11月底,她開始租住上海市浦東新區的某嗨居公寓,2020年10月底房租到期,娜娜再次續租了4個月,從2020年11月到2021年2月,租金價格為每月10850元,押一付三,此次簽訂合同一共交了10850×4=43400元人民幣,包括三個月房租和押金,另外還有2021年2月份的房租尚未支付。

  娜娜提供的嗨居公寓房屋租賃合同也證實了這一點。

嗨居公寓房屋租賃合同。合同截圖

  嗨居公寓房屋租賃合同。合同截圖

  但娜娜稱,在2020年11月份租房期間,房子就陸續出現問題,比如電閘一直跳,當時娜娜有找過嗨居反映問題,都沒有得到有效解決。直到12月初房子的天花板石膏掉落了下來,娜娜為了閃躲,摔倒在地,扭傷了腰部。為此,她于12月12日搬出房間,并向嗨居提出解約。

房子的天花板石膏掉落。受訪者供圖

  房子的天花板石膏掉落。受訪者供圖

  娜娜向嗨居客服反映情況后,對方表示會委托維修人員上門解決,但公司不同意解約事宜。因此,娜娜只能接受嗨居客服提供的維修方案。

  隨后一段時間,嗨居前后委托了兩位維修人員上門,他們提供了兩個維修方案:一、用膠水把掉落的石膏粘上;二、在石膏上多加釘子,釘回去。維修人員稱,這樣可以保證石膏目前固定在墻上,但日后是否會掉落不能保證。

  娜娜覺得問題沒有得到實質性解決,拒絕了維修方案,并再次提出解約。但嗨居客服回應,公司不接受解約,給出的方案是讓娜娜轉租,并依據合同規定交1000元的手續費。

  而娜娜認為,房屋石膏板掉落,以及后續維修工作未能完善,自己并非過錯方,不應該承擔轉租費用,希望能夠解約。

  澎湃新聞注意到,雙方簽署的嗨居公寓房屋租賃合同顯示,合同租賃期限內,經協商一致,乙方(即娜娜,下同)可將房屋全部轉租給其他人(以下簡稱“新承租人”),雙方需辦理變更手續,乙方應向甲方(即嗨居(上海)物業管理有限公司,下同)支付手續費1000元。若乙方自行尋找新承租人,則乙方需促成甲方與新承租人重新簽署《房屋租賃合同》;若乙方委托甲方尋找新承租人,則乙方需承擔甲方為尋找新承租人支付的居間服務費。

嗨居公寓房屋租賃合同。合同截圖

  嗨居公寓房屋租賃合同。合同截圖

  雙方爭論焦點:是否有權解約,是否應該付轉租費

  2020年12月22日,鑒于房屋問題沒有得到根本性解決,娜娜提出,依據嗨居公寓房屋租賃合同的第七條第三款,自己有權單方面解除合同。

  澎湃新聞注意到,嗨居公寓房屋租賃合同關于“合同解除及終止”提到,甲方有拒絕承擔約定的維修義務,致使乙方無法正常使用房屋的,乙方有權單方解除合同。

嗨居公寓房屋租賃合同關于“合同解除及終止”。合同截圖

  嗨居公寓房屋租賃合同關于“合同解除及終止”。合同截圖

  至于上述合同條款,嗨居客服表示,公司并非沒有作出行動,只是維修人員提出的維修方案,娜娜認為有安全隱患不同意,問題暫時沒有得到解決而已。

  為此,娜娜也曾咨詢過律師,考慮過以房屋租賃合同的第七條第三款來尋求法律幫助。但律師表示,如果打起官司,房屋需要第三方機構來鑒定,時間成本高,此時房屋租期可能已經結束,恐怕個人權益無法及時得到維護,目前最好的解決方法是協商。

  12月23日,嗨居第四次委托維修人員上門,提出的方案是:重新訂一塊石膏板,并在貼的基礎上打釘子鞏固。維修人員告訴娜娜,修好可以保證一段時間(兩年左右)不會掉落,但無法準確斷定。

  隨后,娜娜以“保證自身安全”為由,再次向嗨居客服提出解約,希望嗨居可以退還剩余的一半租金以及押金。

  幾天后,嗨居客服回復稱,房子已經修好,公司不同意解約,如果要強行解約,可能需要承擔違約責任。目前主要有兩個解決方案:一是娜娜繼續住,公司可以提供補償,包括送保潔服務,或者一次性賠償1000元等。二是房屋照常轉租,直到有新的承租人,娜娜需要依據合同支付1000元手續費。

  關于違約金問題,嗨居公寓房屋租賃合同顯示,合同生效后,乙方提前退租的,應提前30日書面通知,經甲方同意并辦理相關手續后,乙方須按照本合同約定月租金的200%向甲方支付違約金,甲方有權在乙方已經支付的款項中予以扣除。

  就解約事宜,目前雙方協商尚未達成一致。

  律師:若房子影響正常居住甚至人身安全,可解約

  針對上述情況,娜娜解約是否算違約,是否應該賠付違約金?

  上海市聯合律師事務所朱利霞律師接受澎湃新聞采訪時表示,根據提供的信息,娜娜主張解除合同主要是因為“石膏板問題”,如果石膏板大面積掉落,影響正常居住甚至人身安全,娜娜可以解約,無需承擔違約金或者手續費;但如果只是很小部分掉落,不影響居住,并且嗨居及時修理,沒有影響合同正常履行,那么娜娜仍需要繼續履行合同。

  而租賃合同中關于轉租需要支付手續費是否合理合法?

  朱利霞表示,涉案合同中的“轉租”與《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的轉租法律意義并不一致,后者合同法中的轉租,并不變更原承租人與出租人之間的租賃合同,原租賃合同繼續有效;而案涉合同中的“轉租”是指原租賃合同解除,新的承租人與出租人重新簽署租賃合同。

  在這種情況之下,朱利霞解釋,在合同期內,如果是因為承租人單方面原因,導致不想續租進而“轉租”,根據案涉合同第六條第二款,這種“轉租”有兩種方式,一種是原承租人自己尋找新承租人,如果出租人同意與新的租客簽署租賃合同,原承租人沒有給出租人造成其他損失的話,無需向出租人支付“轉租費”;另一種情況是,原承租人委托出租人幫忙尋找新承租人,那么出租人要求原承租人支付居間服務費用的要求可以得到支持。

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