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租戶少了買家卻多了,北京寫字樓市場冷暖不一

資訊 來源:第一財經 2021年01月14日 09:23 A-A+ 二維碼
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  租賃難做買賣興旺。多家國際地產服務機構報告顯示,受疫情和經濟放緩等影響,北京寫字樓市場租金下調空置率走高,但由于企業自用買家和外資表現活躍,大宗商辦物業成交額仍居高位。

  第一太平戴維斯13日發布報告認為,2020年北京寫字樓市場經歷了由抑制到復蘇的跌宕過程,上半年寫字樓市場受疫情影響表現平平,全市空置率持續走高。

來源:第一太平戴維斯

  該報告顯示,至2020年第四季度末,北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣349.2元,平均租金指數環比、同比分別下降1.1%、3.5%。全年北京甲級寫字樓市場的供應量約為64.9萬平方米,但凈吸納量僅為17.74萬平方米,因此也導致空置率被推高至15.8%的高位,環比、同比分別上漲0.7、3.1個百分點。2021年,北京寫字樓市場將迎來超過百萬平方米的供應大潮,可以預計,今后北京寫字樓運營將面臨較大的去化壓力。

  受到2020年上半年疫情防控影響,北京寫字樓租賃需求明顯呈現前低后高的情形。

  世邦魏理仕12日發布的報告顯示,2020年第四季度,北京市寫字樓凈吸納量繼續保持回升態勢,比過去十年的季度均值高出近一倍;下半年的累計凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。

  世邦魏理仕華北區顧問及交易服務相關負責人張冀蘇表示,2020年北京寫字樓租賃市場在下半年逐步進入平穩復蘇軌道,市場信心持續恢復和提升。2021年,數字經濟、服務業開放等政策落地將為寫字樓需求持續注入新動能。另一方面,傳統核心商務區可租面積仍然充裕,新興區域新項目的逐步交付給租戶提供更多的區域選擇。

  與租賃市場去化壓力較大相比,買賣市場則相對較為活躍。

  世邦魏理仕報告顯示,2020年第四季度,北京共達成十三筆大宗交易,交易總額達148.4億元,全年總成交額638億元,僅次于2019年,達歷史成交額的第二高水平。國內企業自用買家和國內險資為主的機構買家獲得了大量購入機會,二者在季內成交額中分別貢獻38%和34%。全年企業自用買家和外資表現活躍,各占全年總交易額的34%和24%,成為兩大需求引擎。

來源:世邦魏理仕

  從成交類別來看,全年純辦公產品成交額占47%,以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業合占35%。

  世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛認為,2021年北京市場投資活躍度將進一步增強,預期交易規模會重回增長通道。外資對北京投資市場持續看好,受疫情影響造成的交易周期延長,有望在2021年重新釋放潛在需求。

  “隨著新興辦公區域的崛起,其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。此外,近幾年地產基金投資的城市更新項目,這些項目陸續完成改造后,形成了有現金流的優質投資產品,為保險公司和主權基金等投資者,提供更多的購入機會。”紀剛稱。

  第一太平戴維斯報告也認為,北京擁有全國最為成熟的房地產市場,商業項目投資回報率仍有良好保障。機構投資者及自用型買家仍然對北京的優質資產保持了極高關注度。除寫字樓、購物中心等傳統資產外,數據中心等非傳統投資成為今年新的熱點。

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